Investiční nemovitosti


K diskuzím: Investiční nemovitosti; Pozemky; REITs; Investiční podílové fondy;
Odpovědět
Uživatelský avatar
Carhir
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 991
Registrován: 16 bře 2018, 16:36
Reputace: 887
Kontaktovat uživatele:

Investiční nemovitosti

Příspěvek od Carhir » 14 črc 2020, 09:35

Dovoluji si založit téma které mi zde chybí - investování do nemovitostí za účelem pronájmu. Je to něco o čem uvažuji.

První po čem jsem se začal shánět je zdroj kde bych viděl aktuální vývoj cen na nemovitostním trhu dle lokality. Co jsem nalezl a z čeho jsem nadšen je tato stránka:

https://www.reas.cz/

Najdete zde skutečné prodejní ceny tahané přímo z katastru nemovitostí. V Atlasu cen si jednoduše můžete zadat svoji lokalitu a přehledně vidíte nedávné prodeje v okolí včetně ceny za m2, jak dlouho se nemovitost prodávala případně jaká sleva byla uplatněna proti ceně inzerované.

V části Ceny bytů vidíte přehledné statistiky, opět můžete filtrovat pro konkrétní oblast. Mě nejvíce zaujala část Rozdíl mezi inzerovanou a prodejní cenou. Kupříkladu u lokalit které mě zajímají dochází v posledních měsících k zajímavému jevu - inzerovana cena stále (mírně) roste kdežto reálná prodejní naopak klesá - tj. nůžky mezi těmito dvěma cenami se měsíc za měsícem mírně rozevírají...

Budu rád pokud se někdo se zkušenostmi s touto oblastí připojí se svými zkušenostmi;)

Uživatelský avatar
P2P_Ronie
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 1199
Registrován: 10 led 2019, 20:38
Reputace: 599
Bydliště: Kuřim / Brno
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od P2P_Ronie » 14 črc 2020, 10:29

Díky za založení. Odkaz znám, je to šikovná stránka. Dlouho jsem taky uvažoval o investiční nemovitosti, ale pořád se od toho nějak odrazuju... je s tím hrozně práce (něco vhodného/výhodného najít, zařídit financování a pak ještě hledat nájemníka) a jsem dost konzerva na to, abych si bral X mio hypotéku na koupi bytu. Chce to určitě větší zkušenosti / mít kontakty, kde se člověk poradí.

Nicméně myšlenka nemovitostí mě pořád nechce úplně opustit, proto jsem osobně uvažoval spíš třeba o garážích. Jenže i ty mi přijdou přepálený. A dávat v Brně třeba půl mega za garáž či dokonce jen parkovací stání (často ještě navíc na pozemku města - tj. navíc platíš pronájem), to se mi prostě nechce... :roll:
CZ: ČEZ | KB

Evropa: IBE1.DE | VOD | FLOW | ACOMO | TIBN | CTP

US: INTC | KO | VZ | ABBV | FB | ATVI | SSSS | GOOGL | DIS | CSCO | WBD | MRK

Svět: HK.9988 | SBSW | FDP | ZIM | PBR-A

REITs: MPW | O

ETF: Portu

Uživatelský avatar
Carhir
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 991
Registrován: 16 bře 2018, 16:36
Reputace: 887
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Carhir » 14 črc 2020, 12:54

Ještě rozvedu proč o tomto aktivu uvažuji:
V současné situaci jsem došel k názoru že portfolio by mělo těžit z (velmi, velmi) uvolněné měnové politiky kdy je unlimited QE brán jako nový normál a o splacení současných dluhů se už vůbec neuvažuje. Jediné co pro mě přichází v úvahu držet jsou akcie, nemovitosti + případně rezerva v protiinflačních dluhopisech. V akciích již mám zainvestováno dost, na řadě je investice do nemovitosti. Důvody:

- beru za velmi výhodné pokud se dnes zadlužíte. Úrokové sazby na hypo jsou velmi nízké. Lze sjednat fixace na velmi dlouhou dobu. A asi všichni tušíme že 10tisíc splátky dnes bude mít úplně jinou hodnotu za 5 nebo 10 let. Jinými slovy, chci též monetizovat své dluhy
- část spátky vám (ideálně) pokryje příjem z pronájmu
- konečně došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitosti (4% úspora)
- naopak daňové odpočty z hypoték zůstávají! (ano, příšti rok jsou volby)
- do nákladů spojených s pronájmem si můžete zahrnout odpis nemovitosti
- a asi nejdiskutovanější bod: vzhledem k recesi která nás velm pravděpodobně čeká je pravděpodobné přechodné snížení cen nemovitostí

Ano, o tom posledním bodu můžeme dlouze diskutovat. Já beru současnou situaci jako test. Pokud dojde k výraznějšímu poklesu super, bude sleva. Pokud nedojde tak si řeknu ok, minulé poučky (nemovitosti v krizi / recesi klesají) už neplatí, trh je už tak pokřiven současnou měnovou politikou že můžu v klidu koupit i tak.

Uživatelský avatar
Carhir
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 991
Registrován: 16 bře 2018, 16:36
Reputace: 887
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Carhir » 14 črc 2020, 14:02

další výhoda o které jsem netušil: refinancovat hypo se dá i mimo fixaci:

,,Refinancovat hypotéku se teď vyplácí i mimo zafixovanou úrokovou sazbu, protože u některých bank přechod stojí jen stovky korun, oproti stovkám tisíc v minulosti. Změna se týká hypotečních úvěrů sjednaných až od prosince 2016. Ne všichni klienti o uvolnění pravidel vědí"

https://archiv.ihned.cz/c7-66790130-qo8 ... 1a96896126

Uživatelský avatar
P2P_Ronie
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 1199
Registrován: 10 led 2019, 20:38
Reputace: 599
Bydliště: Kuřim / Brno
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od P2P_Ronie » 14 črc 2020, 14:10

Nejsem si jisty, jdou ty odpisy i kdyz to koupis jako fyzicka osoba / nemusis to kupovat treba na sro? A pokud musis, daji ti pak hypo, kdyz si zalozis novou spolecnost...?
CZ: ČEZ | KB

Evropa: IBE1.DE | VOD | FLOW | ACOMO | TIBN | CTP

US: INTC | KO | VZ | ABBV | FB | ATVI | SSSS | GOOGL | DIS | CSCO | WBD | MRK

Svět: HK.9988 | SBSW | FDP | ZIM | PBR-A

REITs: MPW | O

ETF: Portu

Uživatelský avatar
Carhir
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 991
Registrován: 16 bře 2018, 16:36
Reputace: 887
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Carhir » 14 črc 2020, 14:20

Odepisování jako fyzická osoba mi zmíňil kolega co jako vedlejšák dělá daňová přiznání, tak čekám že by to tak mělo být:D Třeba to zde ještě někdo potvrdí.

Info jsem našel zde: https://www.hypoindex.cz/clanky/jak-odp ... emovitost/

Peli16
Příspěvky: 10
Registrován: 07 srp 2017, 08:59
Reputace: 3
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Peli16 » 15 črc 2020, 03:55

Carhir píše:
14 črc 2020, 14:20
Odepisování jako fyzická osoba mi zmíňil kolega co jako vedlejšák dělá daňová přiznání, tak čekám že by to tak mělo být:D Třeba to zde ještě někdo potvrdí.

Info jsem našel zde: https://www.hypoindex.cz/clanky/jak-odp ... emovitost/
U pronajmu nemovitosti pro tebe platí vesměs stejný pravidla jako pro osvc, sro apod.
Tzn. že máš náklady buď paušálně a nebo pak reálný - nad 40tis (myslím) jsou to dlouhodobý co se daji odepisovat (napr kuchyň odpis na 5let, nemovitost na 30) a pod 40tis (vesměs vše co se týká nemovitosti - sekacka, žárovky, talíře , nábytek apod.) dále pak taky třeba až 48tis ročně za auto - doprava spojena s obstaravanim nemovitosti
Vždy jsou lepší reálný náklady jelikož už jen díky odpisum dosahnes takového snížení ze by jsi měl platit minimální dan z příjmu

Sid
Příspěvky: 11
Registrován: 13 bře 2020, 21:27
Reputace: 12
Bydliště: Neznámé
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Sid » 15 črc 2020, 08:58

Dovolím si tu trochu objasnit daňovou otázku, jak je řešeno v současnosti v 586/1992 Sb.:


§9
(3) Základem daně (dílčím základem daně) jsou příjmy uvedené v odstavci 1 snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení (§ 5 odst. 2). Pro zjištění základu daně (dílčího základu daně) se použijí ustanovení § 23 až 33. Příjem z nájmu plynoucí poplatníkům uvedeným v § 2 odst. 3 je, s výjimkou příjmů z nájmu nemovitých věcí nebo bytů, samostatným základem daně pro zdanění zvláštní sazbou daně (§ 36).
(4) Neuplatní-li poplatník výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, může je uplatnit ve výši 30 % z příjmů podle odstavce 1, nejvýše však do částky 600000 Kč. Způsob uplatnění výdajů podle tohoto odstavce nelze zpětně měnit.


> Je na Vás, jestli paušální výdaje nebo skutečné. Reálně se paušální výdaje dávají na pronájmy polí a tam, kde jste nemovitost nekoupili hned jako investiční, ale vlastníte ji již x let. Vyplatí se však ve většině ostatních případů. Mimo jiné tam lze dát onen paušál na auto.
Pozor, jedna zrada při změně ze skutečných na paušální výdaje. Je zde fikce, že odpisy běží dál a tedy si snižujete daňovou zůstatkovou cenu viz níže komentář k § 31. Je to tedy třeba propočítat pokud byste to zvažovali.


§5
(3) Pokud podle účetnictví, daňové evidence nebo podle záznamů o příjmech a výdajích přesáhnou výdaje příjmy uvedené v § 7 a 9, je rozdíl ztrátou. O ztrátu upravenou podle § 23 (dále jen "daňová ztráta") se sníží úhrn dílčích základů daně zjištěných podle jednotlivých druhů příjmů uvedených v § 7 až 10 s použitím ustanovení odstavce 1.
:

> Ano, pokud vytvoříte ztrátu z pronájmu, můžete ji započíst proti dílčímu základu daně z kapitálových příjmů (§8) a ostatních příjmům (§10) = pro zdejší čtenáře zejména příjmy z prodeje akcií . Pozor, nikoliv proti příjmům ze zaměstnání (§6). Tedy pokud už daníte příjmy v §8 a 10 diverzifikace do nemovitostí může mít i další pozitivní daňové dopady ;) Jak víme, ušetřená 1 Kč dnes je hodnotnější než ta obdržená zítra.


§25
(1) Za výdaje (náklady) vynaložené k dosažení, zajištění a udržení příjmů pro daňové účely nelze uznat zejména
a) výdaje (náklady) na pořízení hmotného majetku20) a nehmotného majetku,20) s výjimkou uvedenou v § 24 odst. 2, včetně splátek a úroků z úvěrů a zápůjček spojených s jejich pořízením, jsou-li součástí jejich ocenění,20)


> Co zaplatíte za nemovitost není okamžitým nákladem, musíte použít odpisy pokud chcete uplatňovat skutečné výdaje. Pozor hypotéka se skládá ze splátky jistiny a úroků. Jen úroky jsou uznatelné jako "průběžný" daňový náklad, splátka jistiny nikoliv, je součástí pořizovací ceny pro odpisy. Úroky lze i zahrnout do vstupní ceny nemovitosti a také odepisovat, pokud se tak poplatník rozhodne (většinou je ale nevíte na celou dobu).

§31
(1) Při rovnoměrném odpisování hmotného majetku jsou odpisovým skupinám přiřazeny tyto maximální roční odpisové sazby:
v prvním roce odpisování 1,4%
v dalších letech odpisování 3,4%


> Při volbě rovnoměrného odpisování lze s výškou odpisů čarovat, je totiž stanovena maximální výše procentní sazby, tedy nic Vám nebrání zvolit 0,1 %. Proč? Odpisy Vám současně snižují daňovou zůstatkovou cenu, to je cena, kterou uplatníte jako náklad v případě prodeje nemovitosti, není-li osvobozena (osvobození je nyní relativně krátké, ale možná jste už slyšeli o zrušení dani z nabytí nemovitosti a současném prodloužení lhůty pro držení před osvobozením na 10 let). Zkrátka pokud vytvoříte ztrátu, kterou nemáte proti čemu pustit (viz. komentář k §5) tak si zbytečně snižujete budoucí daňové výhody.

Daňovou ztrátu lze uplatnit dalších 5 zdaňovacích období jako položku odčitatelnou od základ daně. Je zde jedna nevýhoda, máte totiž delší období pro doměření daně, místo 3 let je to 8 (přičítají se ty roky, kdy máte možnost daňovou ztrátu uplatnit).

Uživatelský avatar
P2P_Ronie
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 1199
Registrován: 10 led 2019, 20:38
Reputace: 599
Bydliště: Kuřim / Brno
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od P2P_Ronie » 15 črc 2020, 09:34

Díky za fajn shrnutí.

No, pokud se dá odepisovat i jako fyzik / nepodnikající osoba, tak super. Vím, že investoři do nemovitostí nicméně často doporučují to stejně kupovat přes s.r.o. - tam to ale asi bude dáno spíš rizikama/ručením majetku. Ale osobně myslím, že tam bude ten problém, že pokud už to člověk nedělá delší dobu / nemá v tom s.r.o. majetek, tak mu stejně pak nedají tu hypošku.
CZ: ČEZ | KB

Evropa: IBE1.DE | VOD | FLOW | ACOMO | TIBN | CTP

US: INTC | KO | VZ | ABBV | FB | ATVI | SSSS | GOOGL | DIS | CSCO | WBD | MRK

Svět: HK.9988 | SBSW | FDP | ZIM | PBR-A

REITs: MPW | O

ETF: Portu

Uživatelský avatar
Carhir
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 991
Registrován: 16 bře 2018, 16:36
Reputace: 887
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Carhir » 15 črc 2020, 13:05

Děkuji Sidovi za skvělý detailní komentář ohledně zdanění!

Ještě bych zmínil že na peníze.cz si lze dohledat články od Daniela Kotuly kde detailně popisuje jak hledá a vybírá investiční byt. Za mě to rozhodně stojí za přečtení.

Uživatelský avatar
P2P_Ronie
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 1199
Registrován: 10 led 2019, 20:38
Reputace: 599
Bydliště: Kuřim / Brno
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od P2P_Ronie » 15 črc 2020, 13:15

https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-ne ... -za-krokem

Přidávám odkaz - pokud teda myslíš tohle :) Je to nějaký step by step, ale je to už dost staré (z roku 2011). Když jsem si dal Kotulu na penize.cz, tak v aktuálních článcích řešil spíš konkrétní témata (vývoj trhu, novela zákona, Airbnb).
CZ: ČEZ | KB

Evropa: IBE1.DE | VOD | FLOW | ACOMO | TIBN | CTP

US: INTC | KO | VZ | ABBV | FB | ATVI | SSSS | GOOGL | DIS | CSCO | WBD | MRK

Svět: HK.9988 | SBSW | FDP | ZIM | PBR-A

REITs: MPW | O

ETF: Portu

Uživatelský avatar
Boží mlýn
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 540
Registrován: 16 kvě 2018, 13:27
Reputace: 129
Bydliště: Neznámé
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Boží mlýn » 15 črc 2020, 14:15

P2P_Ronie píše:
15 črc 2020, 09:34
Díky za fajn shrnutí.

No, pokud se dá odepisovat i jako fyzik / nepodnikající osoba, tak super. Vím, že investoři do nemovitostí nicméně často doporučují to stejně kupovat přes s.r.o. - tam to ale asi bude dáno spíš rizikama/ručením majetku. Ale osobně myslím, že tam bude ten problém, že pokud už to člověk nedělá delší dobu / nemá v tom s.r.o. majetek, tak mu stejně pak nedají tu hypošku.
A nebylo to primárně díky tomu, že se tak dalo vyhnout té 4% dani z nabytí? Když to teď padlo, tak moc rozdíl nevidím u jednoho bytu. Převody obchodních podílů apod. se nás asi týkat nebudou.

Jinak díky za založení vlákna, rád se něčemu přiučím. Odpisy, zahrnutí auta apod. je pro mě natolik neznámou oblastí, že nevím, kde začít se vzděláváním...
Velké díky všem uživatelům, kteří využili můj doporučující odkaz na portu! Opravdu si toho vážím :thumbup:

Chichi43
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 613
Registrován: 03 bře 2018, 12:05
Reputace: 255
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Chichi43 » 28 črc 2020, 08:51

Mně připadá, že jsou ty ceny na reasu nějak podezřele nízké. Kdyby takové ceny byly opravdu, tak by nikdo nemohl říkat, že byty jsou předražené. Moc těm cenám nevěřím.

Sid
Příspěvky: 11
Registrován: 13 bře 2020, 21:27
Reputace: 12
Bydliště: Neznámé
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Sid » 28 črc 2020, 12:08

Našel jsem tam svoji nemovitost a cena za metr sedí. Myslí, že jako celek by to mělo mít odpovídající hodnotu. Samozřejmě individuální nemovitosti mohou mít cenu, která zohledňuje opotřebení či spřátelené vazby na prodejce.

Sent from my SM-A505FN using Tapatalk


Uživatelský avatar
Maedal
Bronze pen
Bronze pen
Příspěvky: 29
Registrován: 26 črc 2019, 23:10
Reputace: 11
Bydliště: Brno
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Maedal » 28 črc 2020, 12:14

Taky jsem našel v mém vchodě údaje k prodeji, předpokládám, že to byl byt sousedky (o jiné změně majitele za poslední dobu nevím).. za ty prachy bych ho neprodal, má tam půlku nábytku na míru atd.. ale původní majitelka měla cca 25 let, tak kdo ví, jak ji natáhli.. cena stejná jako můj byt před 2,5 lety..
Fio, Degiro, Crypto.com, KB, Moneta, EB, ČEZ

romancik
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 685
Registrován: 08 úno 2018, 15:18
Reputace: 195
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od romancik » 11 srp 2020, 10:08

V případě, že máte k dispozici investiční nemovitost, pouštěli byste se do nějakých větších úprav?
Jak upravujete nemovitosti k pronájmu?

Mám na mysli kvůli zhodnocení případných nájmů?
Nejspíše budu mít k dispozici dům, který sloužil jako firemní zázemí (včetně plechového skladu na větším pozemku). Nyní uvažuji co s ním. Zda zkusit pronajmout jako celek nějaké firmě (ovšem nabídky srovnatelných prostor v tomto městě jsem našel jen kolem 10-12 tis / objekt), nebo upravit na 2 byty cca 2+1 se zahradou a pronajímat ty? Časem je možná i přístavbu dalšího většího bytu v půdních prostorách (krásný podkrovní prostor s vazníky).

Předpokládám, že cena pronájmů bytů 2+1 se zahradou by byla cca 6-8 tisíc, podle toho, jak by vypadaly. Hned by byl nájem vyšší, ale znamenalo by to náklady min. několik set tisíc do začátku.

Peli16
Příspěvky: 10
Registrován: 07 srp 2017, 08:59
Reputace: 3
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od Peli16 » 11 srp 2020, 14:48

romancik píše:
11 srp 2020, 10:08
V případě, že máte k dispozici investiční nemovitost, pouštěli byste se do nějakých větších úprav?
Jak upravujete nemovitosti k pronájmu?

Mám na mysli kvůli zhodnocení případných nájmů?
Nejspíše budu mít k dispozici dům, který sloužil jako firemní zázemí (včetně plechového skladu na větším pozemku). Nyní uvažuji co s ním. Zda zkusit pronajmout jako celek nějaké firmě (ovšem nabídky srovnatelných prostor v tomto městě jsem našel jen kolem 10-12 tis / objekt), nebo upravit na 2 byty cca 2+1 se zahradou a pronajímat ty? Časem je možná i přístavbu dalšího většího bytu v půdních prostorách (krásný podkrovní prostor s vazníky).

Předpokládám, že cena pronájmů bytů 2+1 se zahradou by byla cca 6-8 tisíc, podle toho, jak by vypadaly. Hned by byl nájem vyšší, ale znamenalo by to náklady min. několik set tisíc do začátku.
Pokud ti budou sedět čísla tak jestli chces tak určitě upravuj.

Já to mám takto: dva domy 1) činžovní kde jsou dva byty a půda - v bytech proběhla klasicky rekonstrukce tak aby to dobre vypadalo, fungovalo ale bylo to levný přeci jen je to nájemní
2) rodiny dům dvougeneracni, jeden byt jsem nechal a z horního udelal dvě garsonky + plus v přízemí kde byla garáž a prádelna na jedné straně domu, tak jsem pristavil a vznikl další 2kk byt

Za me určitě rekonstrukce a přestavby, pokud v tom vidíš potenciál a bude ti to vycházet financne. Jedna se hodnota nemovitosti zvedne, prohlášením vlastníků a rozdělením na byty můžeš později používat jako více nemovitosti co se týká zástavy pro banky, a hlavně tezis z pozemku maximu co jde
Hlavně co nejvíc peněz vytriskat z banky a co nejmíň stavět za svoje 👍😁😉

gulliver
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 1088
Registrován: 22 říj 2019, 06:37
Reputace: 300
Bydliště: Neznámé
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od gulliver » 26 srp 2020, 23:20

Narazil jsem na tuto zprávu, snad se nikdo z vás nenachytal ;)
https://www.seznamzpravy.cz/clanek/je-t ... 2008262055

PeterM
Bronze pen
Bronze pen
Příspěvky: 89
Registrován: 18 říj 2020, 17:05
Reputace: 16
Bydliště: CZ
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od PeterM » 30 pro 2020, 23:11

Ahojte, trochu to tu spi, tak pridam par svojich skusenosti

Naprv otazka: Ake mate skusenosti so spravcami? Riesite nejaky progress v domoch, kde mate byty alebo ste rezignovali a neriesite to a nepalite v tom svoju energiu a cas?

Ak este len zvazujete investiciu do nehnutelnosti a chcete nieco prenajimat, urcite zvazte aj hodnotu svojho casu a ci vas bavi nieco opravit, upravit, zlozit skrinky, alebo dotiahnut zasuvky...
Ked chcete prenajimat , tak to nie je obchod s tehlami, ale obchod s ludmi. Kludne ma opravte, alebo poradte ako sa na to pozerat lepsie, no...
Budete jednat s najomcami, inymi obyvatelmi domov, inymi vlastnikmi a s predsednictvom SVJ. A v zasade pri kazdom byte sa najde aspon jeden zmrd. Je to v poriadku, niekedy to je vyzva, no musite s tym pocitat. Moj pohlad je, ze co robim, snazim sa robit najlepsie ako viem a ked mozem nieco zlepsit, tak to zlepsim. Chapem, ze to moze byt "rusive" a ked majitel 1/2 domu ma svoje pohodlie a nechce riesit hnusny dvor a ze ma v bytoch UKcka, ktori nie su uplne slusny a cistotny. Pripadne predseda SVJ je stary pan, ktory sa rad pocuva a bud s nim suhlasite, alebo ste diabol...

Od investovaniu do nehnutelnosti urcite neodradzam. Sam som to spravil, (nebolo to pred 8 rokmi, kedy to bolo este cista ryza,) no uz sa mi byty trochu zhodnocuju. Beriem to ako zhodnocovanie penazi, ktore som nikdy nemal (paka cez hypo). Niektore veci na tom mi vyhovuju, niektore ma stvu, ale moja povaha mi neda sa na to vykaslat a neriesit...

mithrannin
Bronze pen
Bronze pen
Příspěvky: 146
Registrován: 28 bře 2019, 16:15
Reputace: 165
Kontaktovat uživatele:

Re: Investiční nemovitosti

Příspěvek od mithrannin » 09 led 2021, 12:06

Ahoj, vzhledem k situaci, kdy se dá sehnat hypoteční úvěr s úrokovou mírou relativně hluboko pod inflací jsem začal vážně přemýšlet o rozšíření portfolia o investiční nemovitost(i), protože kdo by nechtěl peníze "zadarmo" - po schůzce s finančním specialistou ohledně bytu, který nakonec kupovat nechceme jsem dostal nějaké závazné nabídky s RPSN pod dvě procenta. Bohužel čím víc to studuju, tím skeptičtější začínám být, byť jsem se bavil s lidmi, co takhle vlastní mezi pěti a deseti byty a působí naprosto v pohodě.

Proto bych se rád zeptal i tady a budu rád za každou zkušenost. Momentálně to vidím nějak takhle:

* Byt(y) bych chtěl kupovat primárně v Praze, případně blízkém okolí JZ směrem (Beroun, Zbraslav, Kladno..), ať to mám v dojezdové vzdálenosti a jsem schopen řešit prohlídky atd.
* Ideálně něco jako 2+kk do 50m2, ve snaze maximalizovat cílovou skupinu žádoucích zájemců - platící, co byt nezlikvidují
* Nemovitost ve stavu "tak akorát", která nevyžaduje v v téhle dekádě rekonstrukci, ale zase to není zbrusu nové - snaha vyhnout se nákladům navíc na rekonstrukci (jsem takový ten klasický IT člověk, jehož manuální schopnosti končí sestavením menšího nábytku podle návodu, přičemž mu to trvá nadstandartně dlouho a nadává u toho, že to technický zadání je naprosto neadekvátní) a zároveň se vyhnout placení nějakého "premium" za velmi hezký byt, sám tam bydlet neplánuju anyway.
* Hypotéka s co největším LTV (90%) na co nejdéle a optimální fixací, idálně kompletně hrazená z nájmu, v horším případě by nájem měl pokrýt kolem 90% splátky, o zbylé zhodnocení se (snad) postará cena nemovitosti, navíc to je primárně hra proti inflaci a sázka na korunu v mém silně US-centrickém portfoliu.

Teď už ty otázky:

* Jak velký problém je sehnat v uvažovaných lokalitách rozumné nájemníky? V mé sociální bublině většina lidí žije v nájmu, nastaví trvalý příkaz a pak se s majitelem setká až v okamžiku, kdy se stěhuje pryč, nebo řeší nějaký větší problém (přesně tohle bych jako pronajímatel chtěl).

* Kolik hodin/dní ročně sežere "správa" nemovitostí, případně průměrné roční náklady s tím? Upřímně si nedokážu představit, že bych někomu jezdil opravovat věci (viz výše), takže bych vše řešil voláním někoho kdo ví co dělá, stejně jako u vlastního bydlení.

* U zařizování hypotéky je lepší jít přímo k bance, nebo skrz nějakého prostředníka? Intuitivně bych řekl banku, kde nemusí platit prostředníka, tak si ušetřené peníze rozdělíme, ale co jsem viděl veřejné nabídky versus to, co mi nabízel prostředník, tak to vycházelo spíš druhým směrem.

Odpovědět

Kdo je online

Uživatelé prohlížející si toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 1 host