Investiční nemovitosti

[P2P_Ronie]

Ja se o nemovitosti taky trochu zacal zajimat. Jen se bojim, ze nic nekoupim, protoze detailni znalosti trhu nemam a u dobrych prilezitosti je bohuzel docela bezne, ze tam je treba 15 zajemcu. Takze nejen ze nevyjednas slevu, ale jeste se lidi preplaci, aby to ziskali. Penez je moc a lidi to cpou do nemovitosti

Jinak ja ted byl na par webinarich Realitniho shakeru. Pro zacatecniky doporucuju. Holky jsou fajn, je to velmi otevrene vc jejich konkretnich cisel, uspechu i neuspechu. A velmi prakticke

Treba Iva z RS ma asi 18 bytu, primarne Praha a okoli vc. Kladna. Vse si spravuje sama a pry to neni tak hrozne. Loni teda uz skoncila v praci a je full time investorka. Ale ty asi nebudes mit hned 18 bytu, ona to davala dohromady asi 12 let

V Praze se najemnik samozrejme sehnat da, i kdyz ted byl blazinec kvuli korone, kdy se na trhu objevila spousta bytu z Airbnb. Ale co jsem tak pochopil, spis to vedlo ke snizeni najemneho (na to bacha - velke ceny, potencialne snizene najmy). Ty ostatni lokality to chce taky dobre znat a vedet, kde najemnika splasis, resp. jakeho. Pripadne existuji i sluzby jako idealninajemce. Ma to radu vyhod (mene starosti a najemnik je tam fakticky v podnajmu, tj. mensi oravni ochrana), ale musis pocitat, ze se vzdas treba 20 % najemneho na provizi.

Do banky urcite lze jit sam. Nejspis ale dostanes o neco horsi podminky nez kdyz to mas pres hypotekare (btw holky z RS davaji i kontakty na jejich overene). Urcite bych se ale vyhnul sarlatanum typu OVB ono ale nakonec, jestli dostanes hypo 1 89 nebo 1,99 %, je uz jedno. Hlavni je nepreplatit byt a najit najemnika na cash flow.

[PeterM]

po schůzce s finančním specialistou ohledně bytu, který nakonec kupovat nechceme jsem dostal nějaké závazné nabídky s RPSN pod dvě procenta.

Bohužel čím víc to studuju, tím skeptičtější začínám být, byť jsem se bavil s lidmi, co takhle vlastní mezi pěti a deseti byty a působí naprosto v pohodě.


* Hypotéka s co největším LTV (90%) na co nejdéle a optimální fixací, idálně kompletně hrazená z nájmu, v horším případě by nájem měl pokrýt kolem 90% splátky, o zbylé zhodnocení se (snad) postará cena nemovitosti, navíc to je primárně hra proti inflaci a sázka na korunu v mém silně US-centrickém portfoliu.

Ahoj, ake realne % ti ponukli je to lepsie ako 1,74 %, bez dodatocnych poiestiek a na aky fix? Aj s toho si vie banka pokryt naklady? Pripadne aka banka?
Neviem, ci je toto super tajny udaj, ale nikde neviem najst skutocne hodnoty, ja som pred par mesiacmi refinanco al v CS za 1,94%. Som s nimi velmi spokojny. Myslim, ze maju ferovy pristup a kvalitne prodkunty. Refinanc by mal mat lepsie % ako nova hypoteka, tak ma zaujima, co sa da teraz dosiadnut. Kludne napis 1:!

Zaujimalo by ma, ako to ti ludia robia, pretoze existuje idealninajemce, no nemam s tym skusenost a zalezi, aky maju poplatok v %, ale aj aku sumu najomneho ti ponuknu. Ak ma niekto dobru alebo zlu skusenost, mozte napisat?

Pri nakladoch na hypo a splatkach, zapocitaj Fond oprav, ten nemas najomcovi dat do nakladov. V priemere cca 25 CZK/m2. a nasledne dan zo zisku. Prave toto ta moze prehupnut z cisteho zisku, alebo +-0 do jemnej straty. No pri normalnom fungovani sveta ti to rast ceny vynahradi.

Co sa tyka ci kupis super vyhodnu nehnutelnost → nekupis. Ak ti to nepredava rodina z dobreho srdca, tak to bude trzna cena. Ked budes hladat, pojdes na par prehliadok, skusis sa pytat, vyjednavat. Nieco sa urcite podari. Je to skusenost, ako vsetko ine. Aj ked to nebude idealna kupa, po X rokoch to bude mat vyssiu hodnotu

[P2P_Ronie]

Iva z RS toho idealnihonajemce na jednu nemovitost pry zkousela. Aby vedela a pripadne mohla doporucovat. Byla spokojena. Sice si to bere zpet pod sebe, ale to proste proto, ze ji to bavi a ma na to ted i vic casu.

Cloveku odpadne hodne prace a starosti. Osobne ale za nejvetsi vyhodu pivazuju skutecnost, ze mas najemni smlouvu s nima. Najemnici jsou tam v podnajmu. Tzn. moznost rychlejsiho vystehovani, lze legitimne a natvrdo zakazat zvirata/koureni apod.

Myslim, ze provize se pohybovala kolem 20 - 30 % z najemneho. Je to dost, ale pridane hodnote to mozna odpovida. Jen to asi neni vhodne, pokud si beres novy byt/hypo a mas to na 90 nebo vic procent LTV. Realne pak nemas moc sanci byt v pozitivnim cash flow. Leda by ten byt byl super kauf a vysoky najem. Zpravidla to bude asi spis pro lidi, co uz maji hypo splacenou, nebo jsou v nejake pokrocilejsi fazi.

[zbynhu]

Aktuálně k tématu:
https://www.e15.cz/byznys/reality-a-sta ... ic-1376877

Ceny nájmů v Praze až 10% dolů...
Ale samozřejmě situace s koronou nebude donekonečna a vysoké školy zase otevřou + Airbnb se taky vrátí.

[mithrannin]

Ahoj, ake realne % ti ponukli je to lepsie ako 1,74 %, bez dodatocnych poiestiek a na aky fix? Aj s toho si vie banka pokryt naklady? Pripadne aka banka?
Neviem, ci je toto super tajny udaj, ale nikde neviem najst skutocne hodnoty, ja som pred par mesiacmi refinanco al v CS za 1,94%. Som s nimi velmi spokojny. Myslim, ze maju ferovy pristup a kvalitne prodkunty. Refinanc by mal mat lepsie % ako nova hypoteka, tak ma zaujima, co sa da teraz dosiadnut. Kludne napis 1:!

Lepší než 1,74% to nebylo, dostal jsem se při 10:90 financování nejlépe na 1,79% při fixu do pěti let, 1,89% na 7 let a 1,99% na deset let - z hlavy přesně nevím, který offer je od které banky, jeden je myslím KB, jeden ČS a jeden netuším, možná znovu jedna z nich. Byly tam nějaké doplňující podmínky, primárně ale jen nepříjemné až otravné věci, které nezhoršují TER, jako otevřit si u dané banky osobní účet a dělat s ním nějaké klasické šaškárny, někdo chtěl aby tam chodila mzda, někdo obrat alespoň x, někdo n-krát zaplatit kartou, případně kombinace toho všeho

[PeterM]

+ Airbnb se taky vrátí.

Zaujimave, ako na airbnb ludia nadavali a teraz cakaju, aby sa vratil. Smeruju niekam snahy v Prahe Airbnb regulovat? Mnohe staty/mesta uz maju nejake pravidla, napr nepo nukat cely byt, iba cast; max 60/90 dni v roku a pod...

Ja osobne som Airbnb nikdy robit nechcel, aj ked su to (boli) rychle prachy. Myslim, ze to casto velmi otravuje susedov a zhorsuje vztahy. Dnes som zistil, ze byvali najomnik asi prenajimal moj byt cez nieco podobne. (Asi tam aj byval, ale ked ho chytim do ruk, tak...).