Upvest - zkušenosti investorů


web: www.upvest.cz
Odpovědět
slonik
Bronze pen
Bronze pen
Příspěvky: 235
Registrován: 25 srp 2019, 18:22
Reputace: 181
Kontaktovat uživatele:

Re: Upvest - zkušenosti investorů

Příspěvek od slonik » 21 kvě 2021, 14:11

Kouknul jsem po nějaké době na stránku Upvest a opět musím chválit. Web je jednak hezčí a přehlednější, ale co je nejdůležitější - zásadního přepracování doznal původní investorský dahboard. Nyjí je to opravdu přehledné a jasné a informace se nemusí lovit z mnoha míst. A i grafika se povedla. Velmi kvituji i perfektní zobrazování na mobilních zařízeních.

Gixian
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 474
Registrován: 13 lis 2019, 21:50
Reputace: 318
Bydliště: Neznámé
Kontaktovat uživatele:

Re: Upvest - zkušenosti investorů

Příspěvek od Gixian » 26 kvě 2021, 08:58

Nový projekt na Upvestu: 6,2/6,5%, předpokládaná splatnost 36 měsíců.

Jinak taková ta klasika: Mezaninový úvěr, developerský projekt celkem za 265 milionů, kde investor má jen 12% vlastních peněz (LTV povoleno do 90%), a jediná zástava na začátku bude 50 milionový pozemek. Ale firma vypadá důvěryhodně, tak nezbývá než doufat... ;)

Martinus
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 572
Registrován: 09 říj 2018, 15:26
Reputace: 276
Kontaktovat uživatele:

Re: Upvest - zkušenosti investorů

Příspěvek od Martinus » 26 kvě 2021, 09:32

Gixian píše:
26 kvě 2021, 08:58
Nový projekt na Upvestu: 6,2/6,5%, předpokládaná splatnost 36 měsíců.

Jinak taková ta klasika: Mezaninový úvěr, developerský projekt celkem za 265 milionů, kde investor má jen 12% vlastních peněz (LTV povoleno do 90%), a jediná zástava na začátku bude 50 milionový pozemek. Ale firma vypadá důvěryhodně, tak nezbývá než doufat... ;)
no raději rychle ruce pryč...:) :D

Drmla
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 610
Registrován: 05 říj 2020, 20:03
Reputace: 204
Kontaktovat uživatele:

Re: Upvest - zkušenosti investorů

Příspěvek od Drmla » 26 kvě 2021, 10:24

Bohužel. Se slzou v oku vzpomínám na ty první projekty. Do tohoto mi prostě zdravý rozum nedovolí investovat.

btw seniorní věřitel je kdo? Není to náhodou KB? Asi už moc konspirativní...

Uživatelský avatar
FinančněNezávislí
Příspěvky: 8
Registrován: 04 črc 2020, 12:07
Reputace: 9
Bydliště: Neznámé
Kontaktovat uživatele:

Re: Upvest - zkušenosti investorů

Příspěvek od FinančněNezávislí » 26 kvě 2021, 10:44

Drmla píše:
26 kvě 2021, 10:24
Bohužel. Se slzou v oku vzpomínám na ty první projekty. Do tohoto mi prostě zdravý rozum nedovolí investovat.

btw seniorní věřitel je kdo? Není to náhodou KB? Asi už moc konspirativní...
Souhlasím, že riziko jde v tomto ohledu jednoznačně nahoru. Na druhou stranu, bytová situace v Brně moc dobrá není a jen tak nebude, to hraje ve prospěch tohoto projektu.

Seniorní věřitel se teprve bude vybírat, viz detaily k projektu (je tam ale drobná incentiva, aby to byla KB).
Michal z FinančněNezávislí: http://financnenezavisli.blogspot.com/

Blogujeme o finanční nezávislosti (viz odkaz v profilu). Investujeme hlavně do akcií, trochu do P2P či dalších alternativ.

Martinus
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 572
Registrován: 09 říj 2018, 15:26
Reputace: 276
Kontaktovat uživatele:

Re: Upvest - zkušenosti investorů

Příspěvek od Martinus » 26 kvě 2021, 10:52

Ve stavebnictví platí poučka: Pokud chceš stavět barák a nemáš ani na hrubou stavu, resp. dokonce ani na základy, je něco špatně nebo dokonce hodně špatně. Jen základy budou ca 15% investice a ani to investor nemá.... :shock: Bytová situace není dobrá nikde v ČR a to neznamená, že bych dal peníze každému, kdo řekne, že něco postaví, zde dokonce není ještě ani stavební povolení....

Drmla
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 610
Registrován: 05 říj 2020, 20:03
Reputace: 204
Kontaktovat uživatele:

Re: Upvest - zkušenosti investorů

Příspěvek od Drmla » 26 kvě 2021, 11:07

Přesně. Toto je tak napnutý, že ani Upvest mě nemůže přesvědčit, že něco takového je bezpečná investice, respektive, že odpovídá riziko výnosu. A to přesto, že bytová situace, obzvlášť v Brně, je mi důvěrně známa, stejně jako due diligence Upvestu. Nenene.

Uživatelský avatar
Carhir
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 548
Registrován: 16 bře 2018, 16:36
Reputace: 366
Kontaktovat uživatele:

Re: Upvest - zkušenosti investorů

Příspěvek od Carhir » 26 kvě 2021, 16:52

souhlasím s ostatními. To už raději přisypu do dluhopisu Prague Real Estate co je stále nabízen na portu opportunity...

Uživatelský avatar
petrvolny
ownerP2P
Příspěvky: 21
Registrován: 28 srp 2017, 13:29
Reputace: 42
Bydliště: Neznámé
Kontaktovat uživatele:

Re: Upvest - zkušenosti investorů

Příspěvek od petrvolny » 27 kvě 2021, 13:46

Dobrý den všem,

v Upvestu nás mrzí, že jste ohledně naší poslední investiční příležitosti spíše skeptičtí. Bereme to jako cennou zpětnou vazbu, nicméně spíše se kloníme k závěru, že se nám komplikovanější strukturu úvěrového vztahu v tomto případě nepodařilo důsledně vysvětlit. Jsme totiž stále přesvědčeni, že poskytované financování a úvěrový vztah je nastrukturován dobře a projekt je kvalitní. Pokusili bychom se tedy zareagovat na některé poznámky, které zde zazněly výše.


“Pokud chceš stavět barák a nemáš ani na hrubou stavu, resp. dokonce ani na základy, je něco špatně nebo dokonce hodně špatně. Jen základy budou ca 15% investice a ani to investor nemá...”:
Financování projektu, tedy všech jeho budoucích nákladů, musí být před zahájením stavební realizace zajištěno, a to navázáním seniorního úvěru s odpovídajícím úvěrovým rámcem. Tedy s úvěrovým rámcem ve výši, která bude zohledňovat výši stavebních nákladů zasmluvněných s generálním dodavatelem na základě smlouvy o dílo. Na výši stavebních nákladů dle smlouvy o dílo je v úvěrové smlouvě stanoven maximální limit. Riziko, že v průběhu stavební realizace projektu (s ohledem na relativně nízký podíl vlastních zdrojů developera) nebudou prostředky na pokračování stavby, je tímto mechanismem výrazně sníženo.

Povolovací riziko
Povolovací riziko, tedy konkrétně nezískání stavebního povolení, vnímáme jako akceptovatelné, a to zejména ze dvou hlavních důvodů. Jednak územní rozhodnutí bylo vydáno bez nestandardních požadavků, které musí developer řešit v rámci stavebního řízení. Zároveň se jedná o 3. navazující etapu v lokalitě. Nejvýrazněji tak vnímáme časové riziko získání stavebního povolení. Na základě úvěrové smlouvy je dán časový limit, do kterého musí developer stavební povolení získat (30.06.2022). Pokud by stavební povolení nezískal, musí developer splatit úvěr, a to v okamžiku, kdy vlastní zdroje developera vůči úvěru Upvest jsou v poměru 40:60 a Upvest je v seniorní pozici. Projekce LTV (ve výši 82,4 %) vztahující se na fázi stavební realizace je až po vstupu seniorního věřitele, tedy v momentě, kdy je získáno pravomocné stavební povolení a podepsaná smlouva o dílo s cenou pevnou. V takový moment se povolovací riziko snižuje a rizikový profil projektu je více ovlivněn prodejním rizikem.

Dopad LTV na splacení úvěru
Parametr, který je za předpokladu správného odhadu skutečných budoucích prodejních cen jednotek projektu významný (dle našeho názoru významnější než parametr LTV v případě, že budoucí náklady projektu jsou zasmluvněné se spolehlivými dodavateli za cenu pevnou), je procento budoucích výnosů nutných ke splacení úvěru. Tento ukazatel je ve výši 80 %, tedy realizace 80 % budoucích celkových výnosů projektu by měla být dostatečná jak ke splacení seniorního věřitele, tak ke splacení úvěru od Upvest.
Co se týče hodnocení rizikovosti ve vztahu k hlavním vstupům modelu (stavební náklady, prodejní ceny), doporučujeme projít citlivostní analýzu v rámci popisu nabídky investiční příležitosti. Hodnocení prodejnosti projektu podporuje skutečnost, že předchozí dvě etapy se podařilo a daří prodávat (druhá etapa je prodána z 88%) při tržních cenách a bez výrazných časových prodlev. V rámci komerční a finanční analýzy vycházíme z interního, konzervativnějšího odhadu budoucích prodejních cen než developer a vyšších odhadovaných nákladů (vč. rezerv, apod.).

Vývoj LTV a LTC
Výše budoucího LTV a LTC je ovlivněna skutečností, že seniorní věřitel (developer disponuje alespoň dvěma nabídkami na seniorní financování) je ochoten zejména z důvodu nynější situace na brněnském rezidenčním trhu financovat projekty při 80% LTC. Uvedená hodnota ukazatele LTV je rovněž významně ovlivněna konzervativnějším odhadem celkových výnosů z projektu dle odhadu Upvest.
Parametr LTV není statický poměrový ukazatel, tedy jeho výše se průběžně v různých fázích realizace projektu mění. LTV narůstá v čase a maxima dosahuje v momentě, kdy se dokončuje stavební realizace projektu, tedy ve chvíli, kdy developer plní nákladovou stránku finančního plánu a kdy realizuje předprodeje.

Snad se nám podařilo objasnit některé souvislosti, které snad diskutujícím pomohou v dalším rozhodování. Naše investiční příležitosti ze zásady nikdy neoznačujeme ani neprezenutjeme jako “bezpečné investice”, protože to podle nás není při nabízení investičních produktů obecně fér. Snažili jsme se pouze poukázat na to, že hodnocení projektu či hodnocení instrumentu skrze který se investor může na projektu podílet (v tomto případě participace na úvěrové smlouvě) je potřeba učinit s ohledem na dynamiku projektu. Tedy s ohledem na časování projektu a rizika související s konkrétní fází, popřípadě finanční ukazatele vztahovat k jednotlivým fázím a hodnotit, jakým způsobem se věřitel, a potažmo investor, snaží jednotlivá rizika v jednotlivých fázích mitigovat.

Díky za kvalitní diskuzi a za váš čas, který projektům Upvestu věnujete. Uvítáme jakékoliv další dotazy na které moc rádi opět zareagujeme.
Zástupce platformy Upvest

Martinus
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 572
Registrován: 09 říj 2018, 15:26
Reputace: 276
Kontaktovat uživatele:

Re: Upvest - zkušenosti investorů

Příspěvek od Martinus » 27 kvě 2021, 14:15

Tak už jenom třeba to, že k danému projektu ani na obrázku není presentován ten barák, co se má stavět, ale pouze předchozí etapa a to ještě jen vizualizace té předchozí etapy :shock: ........kdyby to byla alespoň vizualizace zamýšleného záměru...jako toto si ale laik nedokáže vyhodnotit!....realita je toto - zřejmě starší foto na Mapy Seznam: https://mapy.cz/zakladni?x=16.6032641&y ... tch=-0.157 a to je pak otázka na tělo, kdo to takto presentuje: Upvest, nebo developer?

Drmla
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 610
Registrován: 05 říj 2020, 20:03
Reputace: 204
Kontaktovat uživatele:

Re: Upvest - zkušenosti investorů

Příspěvek od Drmla » 27 kvě 2021, 17:42

Díky za další informace. Za mě je to ale pořád stejné. Nevidím žádný problém v kvalitě ani kvantitě informací, které o projektech poskytujete, obojí je vaše velká výhoda oproti konkurenci. Já jen vidím obrovský rozdíl v tom, jaké projekty byly k dispozici na počátku existence Upvestu a co je k dispozici poslední dobou. Dřív jsem si, coby amatér, dokázal udělat jasný obrázek o rizicích vůči výnosu a vycházelo mi to velmi dobře. To teď není možné. Buď, abych byl odborník a našel v tom projekt "skrytou hodnotu" nebo musím akceptovat vyšší riziko a to mi zase neštymuje s výnosem.

Uživatelský avatar
petrvolny
ownerP2P
Příspěvky: 21
Registrován: 28 srp 2017, 13:29
Reputace: 42
Bydliště: Neznámé
Kontaktovat uživatele:

Re: Upvest - zkušenosti investorů

Příspěvek od petrvolny » 30 kvě 2021, 11:37

Martinus píše:
27 kvě 2021, 14:15
Tak už jenom třeba to, že k danému projektu ani na obrázku není presentován ten barák, co se má stavět, ale pouze předchozí etapa a to ještě jen vizualizace té předchozí etapy :shock: ........kdyby to byla alespoň vizualizace zamýšleného záměru...jako toto si ale laik nedokáže vyhodnotit!....realita je toto - zřejmě starší foto na Mapy Seznam: https://mapy.cz/zakladni?x=16.6032641&y ... tch=-0.157 a to je pak otázka na tělo, kdo to takto presentuje: Upvest, nebo developer?
Díky za Váš postřeh. Vizualizace znázorňuje stav objektu po dokončení 3. etapy, ale máte pravdu, že “většinu” obrázku tvoří již hotová část druhé etapy. Do naší online analýzy se bohužel na začátku nedostala vizualizace, kterou jsme měli jen v pdf verzi analýzy a která na mapě jasně zobrazuje rozsah jednotlivých etap (viz obrázek č. 1 níže). Tento obrázek jsme tedy nyní přidali i do webové varianty sekce “Popis projektu”.

Hned do sekce “Popis produktu” jsme také přidali vizualizaci, kde červenou čarou oddělujeme rozsah druhé a třetí etapy (viz obrázek č. 2).

Oba dva obrázky, o které jsme nyní analýzu obohatili, najdete na odkazech níže.

Jinak vizualizaci jsme si vyžádali od developera a podle našich informací jiná vizualizace, která by zahrnovala i financovanou 3.etapu zatím neexistuje. Stylem je 3. etapa prodloužením hotového domu z druhé etapy, proto nám přišlo v pořádku použít vizualizaci, která znázorňuje finální podobu domu po 3. etapě. Máte ale pravdu, že jsme mohli více vizuálně naznačit rozsah 3. etapy tak, aby nedošlo k mylné představě o rozsahu financovaného projektu. Děkujeme za upozornění a snad se nám podařilo přidanými vizualizacemi stav zlepšit.

Obrázek č. 1 https://upvest-public.s3.eu-central-1.a ... ia_III.png
Obrázek č. 2 https://upvest-public.s3.eu-central-1.a ... _etapy.png
Zástupce platformy Upvest

Uživatelský avatar
Carhir
Silver pen
Silver pen
Příspěvky: 548
Registrován: 16 bře 2018, 16:36
Reputace: 366
Kontaktovat uživatele:

Re: Upvest - zkušenosti investorů

Příspěvek od Carhir » 02 čer 2021, 10:19

I přes negativní komentáře k poslednímu projektu zde na fóru je slušně zainvestováno - 16miliónů z 30 po necelých dvou týdnech není špatný výsledek.

jkjk
Bronze pen
Bronze pen
Příspěvky: 174
Registrován: 11 dub 2018, 22:59
Reputace: 88
Kontaktovat uživatele:

Re: Upvest - zkušenosti investorů

Příspěvek od jkjk » 02 čer 2021, 15:25

Carhir píše:
02 čer 2021, 10:19
I přes negativní komentáře k poslednímu projektu zde na fóru je slušně zainvestováno - 16miliónů z 30 po necelých dvou týdnech není špatný výsledek.
Na Upvestu bývá zainvestováno během několika dní (nebo i hodin), tedy na tamní poměry to nijak extra výsledek není (pravda třeba na Fundliftu by to byl velký úspěch). Já jsem třeba zainvestoval, ale menší částku než obvykle.

Uživatelský avatar
zbynhu
Moderátor
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 1760
Registrován: 09 srp 2017, 09:48
Reputace: 1009
Bydliště: Holice
Kontaktovat uživatele:

Re: Upvest - zkušenosti investorů

Příspěvek od zbynhu » 15 čer 2021, 08:53

Komerční banka zvýšila svůj podíl ve společnosti upvest
Praha, 14. června 2021 - Komerční banka, a.s., se sídlem Na Příkopě 33/969, 114 07 Praha 1, IČ 45317054, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1360 (dále jen „Komerční banka“) oznamuje, že

dne 14. června 2021 Komerční banka, a.s. prostřednictvím dceřiné společnosti KB SmartSolutions, s.r.o. navýšila kapitál ve společnosti upvest s.r.o. o 14 milionu Kč, čímž KB SmartSolutions s.r.o. navýšila svůj podíl z předchozích 18,9 % na současných 31,06 %. Pro tuto transakci KB SmartSolutions s.r.o. využila opci na zvýšení podílů v upvest s.r.o.

Společnost upvest s.r.o. je fintechová společnost, která poskytuje crowdfundigové investice v oblasti nemovitostí formou participace na dluhovém financování developerských projektů. Společnost upvest s.r.o. aktuálně není konsolidována z důvodu nevýznamného dopadu do konsolidovaných finančních výkazů.
Zdroj: https://www.kb.cz/cs/o-bance/pro-invest ... lecnosti-u
Líbí se vám tu? Podpořte rozvoj fóra ;)

Uživatelský avatar
Jan
writerP2P
Gold pen
Gold pen
Příspěvky: 2998
Registrován: 31 srp 2016, 10:04
Reputace: 515
Kontaktovat uživatele:

Re: Upvest - zkušenosti investorů

Příspěvek od Jan » 15 čer 2021, 10:16

zbynhu píše:
15 čer 2021, 08:53
Komerční banka zvýšila svůj podíl ve společnosti upvest
Praha, 14. června 2021 - Komerční banka, a.s., se sídlem Na Příkopě 33/969, 114 07 Praha 1, IČ 45317054, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1360 (dále jen „Komerční banka“) oznamuje, že

dne 14. června 2021 Komerční banka, a.s. prostřednictvím dceřiné společnosti KB SmartSolutions, s.r.o. navýšila kapitál ve společnosti upvest s.r.o. o 14 milionu Kč, čímž KB SmartSolutions s.r.o. navýšila svůj podíl z předchozích 18,9 % na současných 31,06 %. Pro tuto transakci KB SmartSolutions s.r.o. využila opci na zvýšení podílů v upvest s.r.o.

Společnost upvest s.r.o. je fintechová společnost, která poskytuje crowdfundigové investice v oblasti nemovitostí formou participace na dluhovém financování developerských projektů. Společnost upvest s.r.o. aktuálně není konsolidována z důvodu nevýznamného dopadu do konsolidovaných finančních výkazů.
Zdroj: https://www.kb.cz/cs/o-bance/pro-invest ... lecnosti-u
Nejsem účetní.
Může mi někdo přeložit vyčerveněnou větu ve Zbyňkově příspěvku?
Díky.
Mám zkušenosti s:
Banky: Airbank.cz , Fio.cz/sk , mbank.cz , expobank.cz, ... celkem cca 10 bank
Devizové společnosti: RoklenFX
P2P: Mintos.com, Roger.cz (dříve Investaukce.cz)

lukipeer
Bronze pen
Bronze pen
Příspěvky: 87
Registrován: 21 říj 2016, 10:30
Reputace: 44
Kontaktovat uživatele:

Re: Upvest - zkušenosti investorů

Příspěvek od lukipeer » 15 čer 2021, 13:00

To znamená, že podíl společnosti Upvest ve skupině Komerční banky je tam malý, že data z jejích účetních výkazů nejsou zahrnuta v konsolidovaném účetnictví za celou skupinu KB.

Odpovědět

Kdo je online

Uživatelé prohlížející si toto fórum: Žádní registrovaní uživatelé a 2 hosti