Upvest - zkušenosti investorů

[Seno]

Na upvestu po delší době nový projekt

https://app.upvest.cz/teaser/53

[Drmla]

Ale nějak na mě moc dojem neudělal. Jde o dost velké byty, drahé, určené jako investiční nebo víkendové pro boháče. Nevím, nevím. Rezidenční jsou jistější.

[petrvolny]

Ale nějak na mě moc dojem neudělal. Jde o dost velké byty, drahé, určené jako investiční nebo víkendové pro boháče. Nevím, nevím. Rezidenční jsou jistější.

Dobrý den, máte pravdu, že velikost a dispozice bytů není z pohledu prodejnosti ideální, na což upozorňujeme i v naší analýze. S dovolením přiložím citaci:

"Na základě vlastního průzkumu trhu nabídkových cen a výsledků odhadu na základě znaleckého posudku jsou, dle našeho názoru, ceny stanovené developerem za metr čtvereční prodejní plochy jednotek projektu na úrovni nabídkových cen za podobné nemovitosti v širokém okolí projektu...Je však nutné podotknout, že absolutní cena jednotek projektu je relativně vyšší oproti srovnatelným projektům, což je způsobeno primárně skutečností, že se jedná o větší bytové jednotky z pohledu čistě podlahové plochy a z tohoto důvodu vnímáme vyšší prodejní riziko než u ostatních projektů horských apartmánů, kde jsou bytové jednotky menší a většinou je zajištěna i jejich následná správa včetně pronájmu či podnájmu třetím osobám. Absence těchto možností může vést k horší prodejnosti bytových jednotek."

Z mého pohledu je k tomuto tématu také důležitá Citlivostní analýza poklesu výnosů projektu na schopnost splacení úvěru Upvest, kde jsme došli k následujícímu závěru. Opět cituji z naší analýzy:

"I v případě poklesu prodejních cen jednotek projektu o 32,3 % (za předpokladu, že ostatní vstupy zůstávají nezměněné), Upvest stále obdrží celou výši jistiny úvěru včetně plánovaných výnosů. V momentě, kdy ceny jednotek projektu klesnou až o 34,9 %, výnosy projektu jsou dostačující pouze na splacení jistiny úvěru od Upvest, nikoli už na výplatu výnosů plynoucích z úvěru od Upvest. Až v momentě, kdy prodejní ceny klesnou o více než 34,9 %, začíná Upvest odepisovat jistinu úvěru."

Díky, že jste debatu ohledně rizika prodejnosti bytů v tomto projektu otevřel. Chtěl jsem jen za Upvest doplnit informace, které jsou podle mě k tématu důležité a dalším čtenářům tím třeba pomoci v rozhodování.

[Drmla]

Dobrý den, Petře,

přiznávám, že analýzu jsem nečetl, protože projekt mě už na první pohled nezaujal. Nicméně vůbec jsem nepochyboval, nakonec jako asi každý, kdo někdy do detailu četl vaše analýzy, že i tato analýza projektu bude skvěle zpracovaná a že před investory nic netajíte.

Těším se na další investiční příležitosti.

[slonik]

Ta velikost může opravdu určitou brzdou prodeje ale řekl bych, že jen v čase (bude se to prodávat déle), ale prodá se to. Tohle si umím představit jako investiční nemovitost, kdy bude prostor sezónně pronajímán a majitel se do apartmánu odstěhuje na stáří. Lokalita je nádherná a na rozdíl od těch horských krcálků, kam se vejdou akorát tak dva lidi a lyže, se v tomhle dá pohodově žít. Bude to spíš pro movitější klientelu, ale i té je u nás dost, aby se relativně malý počet apartmánů prodal. A ne každý chce barák. Celistvostní analýza mě docela přesvědčila - natolik krutý pokles (>= 35 %), aby to řízlo do jistiny si neumím představit. Hypotéky u nás nejsou utržené ze řetězu, aby tu vznikla hypotéční krize a úvěr je denominován v Kč, takže nějaké finanční krizičky ála Maďarsko nebo Island také nehrozí. A developera si ohlídá jednak sám upvest a jednak seniorní věřitel.

Považuji to za standardní projekt s odpovídajícím výnosem, se standardním rizikem podřízeného úvěru a tak jsem do něj rád investoval svojí standardní částku.

[sabai]

Zajímavý rozhovor:
https://navlnepodnikani.cz/petr-volny/

[Joshua]

Dnes jsem zaznamenal článek na CzechCrunch, přidávám i sem.

Investiční prostředí je pokřivené, produkty jsou špatně komunikované, říká Volný. Jeho Upvest loni vyrostl dvojnásobně
https://www.czechcrunch.cz/2021/03/inve ... ojnasobne/